ΥΠΟΚΕΙΜΕΝΟΣ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ
ΡΥΘΜΙΣΤΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ
Ο υποκείμενος χωροταξικός σχεδιασμός αποτελεί έως σήμερα τον κανόνα σχεδιασμού και χωροταξικής διευθέτησης στη χώρα μας. Το τοπικό σχέδιο είτε με τη μορφή χωροταξικών υποκατάστατων (ΖΟΕ, ΠΕΡΠΟ κλπ) είτε με τη μορφή κυρίως του ΓΠΣ και των σχεδίων πόλεως απετέλεσε και αποτελεί την για δεκαετίες πολιτική αντιμετώπισης με πυροσβεστικό τρόπο των χωροταξικών θεμάτων τα οποία κατά βάση επικεντρώνονται στο ένα και μοναδικό κατ΄όπως φαίνεται πραγματικό χωροταξικό προβληματισμό , όραμα και ανησυχία του Έλληνα πολίτη : την κατασκευή της κατοικίας τους και του εξοχικού του.
Το κατώτερο χωροταξικό επίπεδο συμπλέκεται αναγκαία με το πολεοδομικό δίκαιο.
Πολεοδομικό δίκαιο είναι η δέσμη των κανόνων δικαίου που καθορίζουν τους όρους και περιορισμούς δόμησης και τις ρυμοτομικές γραμμές ενός οικισμού ή περισσοτέρων ή ενός δήμου ή μιας πόλεως σε συνδυασμό με τις χρήσεις γης.
Τα πολεοδομικά καθεστώτα
Η ένταξη ή επέκταση των περιοχών και η πολεοδόμηση των οικισμών της χώρας ρυθμίζονται κυρίως με τα εξής πολεοδομικά καθεστώτα:
α) του ν.δ. της 17-7/16-8-1923 για επεμβάσεις σε υπάρχοντα εγκεκριμένα σχέδια (π.χ. τροποποιήσεις) ή σχέδια μικρής σημασίας (π.χ. τοπικά ρυμοτομικά) ή επείγοντα χαρακτήρα,
β) του ν.947/1979 για τις οικιστικές περιοχές, που αναπτύσσονται με ενεργό πολεοδομία και αστικό αναδασμό,
γ) του ν.1337/1983 (νόμος Τρίτση), όπως συμπληρώθηκε με το ν.2508/1997, όσον αφορά τις οικιστικές περιοχές (περιοχές ένταξης ή επέκτασης), που αναπτύσσονται με κανονιστικούς όρους δόμησης και αφορούν χρήση γης την κύρια κατοικία,
δ) του π.δ. της 16/30-8-1985, όπως συμπληρώθηκε με το ν. 2242/1994, που αφορά την πολεοδόμηση περιοχών δεύτερης κατοικίας και
ε) του π.δ. της 20/30-8-1985 για την πολεοδόμηση και επέκταση των οικισμών της χώρας με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους.
Το πρώτο πολεοδομικό καθεστώς αφορά κυρίως πολεοδομικές επεμβάσεις (τροποποιήσεις – αναθεωρήσεις) σε εγκεκριμένα ήδη σχέδια πόλεων. Οι επεμβάσεις αυτές υλοποιούνται με πράξεις ρυμοτομίας, προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης. Επίσης οι διατάξεις του διατάγματος αυτού εφαρμόζονται και για την έγκριση τοπικών ρυμοτομικών σχεδίων.
Τα δυο ως άνω δεύτερο και τρίτο πολεοδομικά καθεστώτα, που έχουν σχεδόν την ίδια δομή και λειτουργία, αποτελούν τους τρεις τρόπους πολεοδομικής ανάπτυξης, δηλαδή τους κανονιστικούς όρους δόμησης, την ενεργό πολεοδομία και τον αστικό αναδασμό.
Η πολεοδομική επέμβαση σε υπάρχοντα ήδη σχέδια πόλεων γίνεται κατεξοχήν με το πολεοδομικό καθεστώς του ν.δ. της 17-7/16-8-1923. Κατ’ εξαίρεση είναι δυνατή η επέμβαση με τα δυο προαναφερθέντα καθεστώτα και σε υπάρχοντα ήδη σχέδια πόλεων ή οικισμούς που υπάρχουν πριν από το 1923 εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 13 του ν.1337/1983 και ήδη του άρθρου 15 του ν.2508/1997.Πρόκειται για περιοχές εντός σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμών προ του 1923, που είναι πολεοδομικά προβληματικές και συγκεκριμένα περιοχές για τις οποίες συντρέχουν οι προϋποθέσεις της περίπτωσης α` της παραγράφου 3 του άρθρου 8 ή περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο με τις διατάξεις του ν.δ. της 17.7.1923 και μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος δεν έγινε εφαρμογή του σχεδίου στο μεγαλύτερο τμήμα της περιοχής για οποιονδήποτε λόγο.
ΣΧΕΔΙΟ ΠΟΛΕΩΣ
Κατά την έννοια του ν.δ. της 17-7/16-8-1923 σχέδιο πόλεως είναι το διάγραμμα με τον τυχόν ειδικό πολεοδομικό κανονισμό, που έχει εγκριθεί από τη Διοίκηση με διάταγμα για να διέπει πολεοδομικά την πόλη ή τον οικισμό και να καθορίζει σε κλίμακα πόλεως ή οικισμού ή τμήματός τους ή ζώνης ειδικής χρήσεως ή μεμονωμένου σημείου τους και σε κάθε συγκεκριμένη θέση τους ειδικούς όρους δόμησης, τους κοινόχρηστους και δομήσιμους χώρους (κοινωφελείς και ιδιωτικούς) και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης σε κάθε τμήμα ή ζώνη οικισμού.
Ως σχέδιο πόλεως νοείται αυτό, που εγκρίνεται αρχικώς αλλά και κάθε μεταγενέστερη τροποποίησή του. Σκοπός του είναι να εξυπηρετείται η λειτουργικότητα και η ανάπτυξη του οικισμού, που ρυθμίζει και να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης των κατοίκων του. Επειδή, στο πέρασμα των χρόνων, υπήρξε – και εξακολουθεί – τάση μετακίνησης του πληθυσμού προς τα αστικά κέντρα και πάντως προς τις μεγαλύτερες οικιστικές ενότητες, οι πολεοδομικά οργανωμένες περιοχές χρειάστηκε να αφομοιώσουν την γύρω από αυτές οικιστική ανάπτυξη, με τη δημιουργία δικτύων, που θα εξυπηρετούν όλους τους κατοίκους, που κατείχαν ιδιοκτησίες σε αυτές αλλά παράλληλα χρειάστηκε να ληφθεί μέριμνα για την προστασία του οικιστικού και φυσικού περιβάλλοντος. Είναι λοιπόν δυνατό το εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως, που έχει καταρτιστεί σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή, να τροποποιείται ή να αναθεωρείται, προκειμένου να συμπεριλάβει τις αλλαγές που έχουν συμβεί γύρω από αυτό. Όμως η δυνάμει των άρθρων 3 και 70 του ν.δ. της 17-7/16-8-1923, ενεργούμενη τροποποίηση εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως πρέπει, κατά την έννοια αυτών, να αποβλέπει στην εξυπηρέτηση κοινής ανάγκης και στην αρτιότερη πολεοδομική διαρρύθμιση της πόλης .
ΝΟΜΙΚΗ ΦΥΣΗ ΤΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΕΩΣ
Κατά την πάγια νομολογία του ΣτΕ το σχέδιο πόλεως θεσπίζεται με Προεδρικό διάταγμα. Εξαίρεση μόνο εάν είναι εντελώς εντοπισμένο , δηλαδή αφορά ένα ή μερικά γειτονικά ακίνητα, οπότε μπορεί να εκδοθεί και από άλλα όργανα της διοίκησης. Εάν όμως αφορά ακίνητο σε παραθαλάσσιο ή παραδοσιακό οικισμό θέλει Προεδρικό Διάταγμα.
Το σχέδιο πόλης είναι μικτή διοικητική πράξη στα άρθρα που περιέχει όρους δομήσεως ή καθορίζει χρήσεις γης ενώ είναι ατομική γενικού περιεχομένου κατά το μέρος που καθορίζει την ρυμοτομική γραμμή. Συνεπώς εφόσον καθορίζει ρυμοτομική γραμμή καταλαμβάνοντας προηγούμενη οικοδομική αποτελεί ταυτοχρόνως και πράξη ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης. Αντίθετα όταν καθορίζει με την ρυμοτομική γραμμή το χώρο ανεγέρσεως δημοσίου κτιρίου δεν αποτελεί ταυτοχρόνως και πράξη απαλλοτρίωσης αλλά πρέπει εν συνεχεία να εκδοθεί η σχετική πράξη απαλλοτρίωσης. Το σχέδιο πόλεως πρέπει να δημοσιευθεί στο ΦΕΚ μαζί με τα σχεδιαγράμματα έστω σε φωτοσμίκρυνση άλλως είναι ανυπόστατο.
Η ΔΙΑΚΡΙΣΗ ΜΕΤΑΞΥ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΗΣ ΤΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΗΣ.
Τροποποίηση του σχεδίου πόλεως είναι η μεταβολή μέρους του περιεχομένου του π.χ. μετατροπή οικοδομήσιμου χώρου σε κοινόχρηστο και μπορεί να γίνεται και σε μικρότερη κλίμακα, οπότε είναι εντοπισμένη. Γίνεται με το νδ. 17/16-8-1923, δηλαδή με Προεδρικό διάταγμα.
Αναθεώρηση είναι η τροποποίηση, που επεκτείνεται σε όλη την έκταση του σχεδίου πόλεως.
Πλέον ο πολεοδομικός σχεδιασμός εξαιτίας της ραγδαίας οικιστικής ανάπτυξης και της δημιουργίας των μεγάλων πόλεων, απαιτεί ευρύτερο πολεοδομικό σχεδιασμό, που να καταλαμβάνει περιοχές πέραν αυτών, που έχουν ενταχθεί στην περιορισμένη έκταση ενός σχεδίου πόλεως. Συνεπώς εώς το 2014 γινόταν με το Νόμο 1337/1983.
Ο ευρύτερος αυτός σχεδιασμός, στο πλαίσιο του ν.1337/1983 προβλέπει σε πρώτο επίπεδο την κατάρτιση του γενικού πολεοδομικού σχεδίου, και σε δεύτερο επίπεδο την κατάρτιση πολεοδομικής μελέτης. Το σχέδιο πόλεως ως κλίμακα και μέσο πολεοδομικού σχεδιασμού έχει καταστεί, στο πλαίσιο του ανωτέρω νόμου, του ν.2508/1997, που διέπει το ρυθμιστικό σχέδιο και της μεταγενέστερης πολεοδομικής νομοθεσίας, απλώς τμήμα της πολεοδομικής μελέτης ως δεύτερης φάσης της σύνθετης διαδικασίας κατάρτισης του παραπάνω πολεοδομικού σχεδιασμού.
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ ΥΠΟ ΤΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΤΟΥ Ν.1337/1983
Το πολεοδομικό καθεστώς του ν.1337/1983 εφαρμόζεται από της ισχύος του, καταρχήν, για κάθε πολεοδομική επέμβαση με κανονιστικούς όρους δόμησης, που αφορά τη δημιουργία νέου ή την επέκταση υπάρχοντος οικισμού, που έχει αναπτυχθεί με σχέδιο σύμφωνα με το ν.δ. της 17-7/16-8-1923 ή οικισμού που προϋπάρχει του ν.δ. αυτού. Ειδικότερα, ο νόμος αυτός αφορά :
Α) την επέκταση εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων καθώς και οικισμών που υπάρχουν πριν από το έτος 1923,
Β) την ένταξη σε πολεοδομικό σχέδιο και την επέκταση οικισμών μεταγενέστερων του 1923, που στερούνται εγκεκριμένου σχεδίου (συνήθως αυθαίρετων οικισμών) και
Γ) την ένταξη σε πολεοδομικό σχέδιο περιοχών για εξυπηρέτηση άλλων χρήσεων πλην κατοικίας. Η διαχείριση των κοινοχρήστων χώρων (δρόμοι, πλατείες κτλ.) περιλαμβάνει την απόκτηση και τη διάθεσή τους στην κοινή χρήση των πολιτών.
Ο σχεδιασμός γίνεται σε τρία επίπεδα : α) Σύνταξη και έγκριση Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου, β) την Πολεοδομική Μελέτη , που είναι το παλαιό σχέδιο πόλεως και γ) την Πράξη εφαρμογής , που είναι η επι του εδάφους εφαρμογή της Πολεοδομικής Μελέτης.
ΓΕΝΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ
Το γενικό πολεοδομικό σχέδιο (ΓΠΣ) αποτελεί τη γενική πρόταση αναφορικά με το πώς θα οργανωθούν οι πολεοδομικές ενότητες, η οποία διατυπώνεται αφού εκτιμηθούν οι οικιστικές ανάγκες και οι επιπτώσεις των πολεοδομικών ρυθμίσεων στο φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον γι’ αυτό και περιλαμβάνει, καταρχήν, γενικούς ορισμούς και κατευθύνσεις ως προς τα θέματα πολεοδομικού σχεδιασμού και, κατ’ εξαίρεση, ειδικές ρυθμίσεις συνδεόμενες αρρήκτως με τα παραπάνω θέματα.
Καλύπτει όλες τις πολεοδομημένες ή προς πολεοδόμηση περιοχές ενός τουλάχιστον δήμου ή κοινότητας.
Οι επεκτάσεις και εντάξεις αυτές αναφέρονται σε περιοχές κύριας κατοικίας και εφαρμόζονται σε οικισμούς, που έχουν πληθυσμό πάνω από 2.000 κατοίκους.
Γίνονται κατά οργανικές πολεοδομικές ενότητες (γειτονιές) σύμφωνα με τις αρχές της πολεοδομικής επιστήμης.
Οι επεκτάσεις γίνονται κυρίως σε πυκνοδομημένες περιοχές καθώς και στις αραιοδομημένες ή αδόμητες, που μαζί με τις πυκνοδομημένες ολοκληρώνουν μία ή περισσότερες πολεοδομικές ενότητες οργανικά συνδεδεμένες με τον υπάρχοντα πολεοδομικό ιστό της πόλης ή του οικισμού. Επίσης, γίνονται και σε αδόμητες περιοχές πόλεων ή οικισμών για να καλύψουν τις ανάγκες ανάπτυξής τους. Στις ανωτέρω πολεοδομικές ενότητες μπορεί να υπάγονται και τμήματα εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οικισμών που υπάρχουν πριν από το έτος 1923. Οι παραπάνω επεκτάσεις δεν επιτρέπονται εφόσον είναι αντίθετες με τους όρους προστασίας του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, με τις αρχές της πολεοδομικής επιστήμης και τους γενικότερους αναπτυξιακούς στόχους μέσα στους οποίους περιλαμβάνεται και η διαφύλαξη της γεωργικής γης ψηλής παραγωγικότητας
Το ΓΠΣ περιλαμβάνει τους απαραίτητους χάρτες, σχέδια, διαγράμματα τα όρια της κάθε πολεοδομικής ενότητας, της περιοχής επέκτασης, την υποδιαίρεση της περιοχής επέκτασης σε ζώνες πυκνοδομημένες, αραιοδομημένες ή αδόμητες, τη γενική εκτίμηση των αναγκών των πολεοδομικών ενοτήτων σε κοινόχρηστους χώρους, κοινωφελείς εξυπηρετήσεις και δημόσιες παρεμβάσεις ή ενισχύσεις στον τομέα της στέγης, τη γενική πρόταση πολεοδομικής οργάνωσης των πολεοδομικών ενοτήτων, η οποία σε συνάρτηση με τις παραπάνω ανάγκες, αναφέρεται στις χρήσεις γης, τα κέντρα, το κύριο δίκτυο κυκλοφορίας, την πυκνότητα και το μέσο συντελεστή δόμησης και περιλαμβάνει τις τυχόν απαγορεύσεις δόμησης και χρήσης, την επιλογή των τρόπων ανάπτυξης ή αναμόρφωσης με τον καθορισμό των αντίστοιχων ζωνών και την εκτίμηση των αναμενόμενων επιπτώσεων στο περιβάλλον.
Το ΓΠΣ εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, που περιλαμβάνει την πρόταση της μελέτης και συνοδεύεται από τους σχετικούς χάρτες.
Η απόφαση με σμίκρυνση των χαρτών δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και αποτελεί την πράξη αναγνώρισης της περιοχής ως οικιστικής.
Οι γενικές κατευθύνσεις και οι ειδικές ρυθμίσεις, που περιέχει το γενικό πολεοδομικό σχέδιο ως πρώτο στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, είναι δεσμευτικές για την πολεοδομική μελέτη, η οποία συνιστά το δεύτερο επίπεδο σχεδιασμού αλλά και για την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου με βάση τις διατάξεις του ν.δ. της 17-7-/16-81923 σε περιοχή, η οποία έχει πολεοδομηθεί κατ’ εφαρμογή αυτού, αλλά περιλαμβάνεται σε μεταγενέστερο ΓΠΣ, που καταρτίσθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.1337/ 1983, αφού και η τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου εντάσσεται στο δεύτερο επίπεδο πολεοδομικού σχεδιασμού, ο οποίος οφείλει να κινείται εντός των πλαισίων που έχει χαράξει το ΓΠΣ.
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ
Το σχέδιο πόλεως στο Νόμο Τρίτση ονομάζεται Πολεοδομική Μελέτη.
ΕΝΑΡΞΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ : Η διαδικασία σύνταξης της πολεοδομικής μελέτης κινείται από τον οικείο δήμο ή κοινότητα ή από τους ενδιαφερόμενους δήμους ή κοινότητες από κοινού ή από το Υπουργείο Περιβάλλοντος Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων μετά από σχετική ενημέρωση του δήμου ή της κοινότητας. Η μελέτη εναρμονίζεται με τις κατευθύνσεις του ΓΠΣ και εξειδικεύει τις προτάσεις και τα σχετικά προγράμματά του. Εκπονείται βάσει τοπογραφικού και κτηματογραφικού διαγράμματος.
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ : Περιέχει, ιδίως, την οριστικοποίηση των ορίων των προς πολεοδόμηση ζωνών του ΓΠΣ, τις χρήσεις γης και τους σχετικούς περιορισμούς απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις, τα διαγράμματα δικτύων υποδομής, τους προβλεπόμενους κοινόχρηστους, κοινωφελείς και οικοδομήσιμους χώρους, τους όρους και περιορισμούς δόμησης, την κατά προσέγγιση έκταση γης, που προκύπτει από τις εισφορές σε γη και την πρόταση κατανομής της σε κοινόχρηστα και κοινωφελή.
ΑΠΟ ΤΙ ΑΠΟΤΕΛΕΙΤΑΙ : Α) από το πολεοδομικό σχέδιο, που συντάσσεται με βάση το τοπογραφικό και κτηματογραφικό διάγραμμα,
Β) τον πολεοδομικό κανονισμό και
Γ) την έκθεση, που περιγράφει και αιτιολογεί τις προτεινόμενες από τη μελέτη ρυθμίσεις
ΤΥΠΟΣ ΕΓΚΡΙΣΗΣ:Η πολεοδομική μελέτη εγκρίνεται με ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ, που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, ύστερα από γνωμοδότηση του ΣΧΟΠ του νομού και του οικείου δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου.
Το Προεδρικό διάταγμα προσβάλλεται με αίτηση ακύρωσης εντός 60 ημερών από την επομένη της δημοσίευσης στο ΦΕΚ ( ΣτΕ 838/3009), αλλά για τους ιδιοκτήτες εντός 60 ή 90 ημερών (εφόσον διαμένουν στην αλλοδαπή) από την επομένη της γνώσεως ή δημοσιεύσεως. Πρόκειται κατ΄ουσίαν για σχέδιο πόλης.
Κατά την παγιωθείσα πλέον νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας αποτελεί μεν (δημοσιευτέα) γενική ατομική διοικητική πράξη, πραγματοπαγής, κατά το μέρος που χαράσσει τις ρυμοτομικές γραμμές και καθορίζει τους κοινωφελείς χώρους ενώ ως προς τους όρους δόμησης και τις χρήσεις γης αποτελεί κανονιστικό διάταγμα (ΣτΕ Ολομ. 3661/2005, ΝοΒ 2007, σ. 176· έκτοτε ΣτΕ 776/2008, 3895, 3304, 2867/2007, 4558/2005 κ.ά. ).
Σε ειδικές περιπτώσεις μπορεί να υποβάλλεται ταυτόχρονα με τη μελέτη του ΓΠΣ. Επίσης, είναι δυνατό να αναφέρεται στο σύνολο των περιοχών του ΓΠΣ ή και σε τμήμα του, το οποίο πρέπει πάντως να αποτελεί πολεοδομική ενότητα ή ζώνη άλλων χρήσεων.Ενστάσεις που τυχόν ανατρέπουν βασικά σημεία του ΓΠΣ και γίνονται αποδεκτές, συνεπάγονται την αναμόρφωση και νέα έγκριση του σχεδίου αυτού.
Η έγκριση της πολεοδομικής μελέτης έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλης κατά τις διατάξεις του ν.δ. 17.7/16.8.1923.
Αποτέλεσμα είναι η ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλης. Μετατροπή των γηπέδων σε οικόπεδα κλπ.
Σε ποιες περιπτώσεις είναι δυνατή η έκδοση οικοδομικής άδειας μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης και πριν από την κύρωση της πράξης εφαρμογής;
Είναι δυνατή η έκδοση οικοδομικών αδειών σε όλες τις πυκνοδομημένες ζώνες και στις περιπτώσεις αραιοδομημένων που έχουν ενταχθεί στο σχέδιο με βάση τις διατάξεις του άρθρου 43 παρ. 10 του ν. 1337/1983.
Στις αραιοδομημένες περιοχές, εκτός των περιπτώσεων της προηγούμενης απάντησης, επιτρέπεται η χορήγηση οικοδομικών αδειών σε νομίμως υφιστάμενα κτίσματα για αλλαγή χρήσης ή και επισκευής για λόγους χρήσης και υγιεινής, ενώ σε κάθε άλλη περίπτωση απαιτείται η προηγούμενη σύνταξη μεμονωμένης ΠΕ.
ΠΡΑΞΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ
Μετά την εκπόνηση και έγκριση τα πολεοδομικής μελέτης, με τη διαδικασία, που θεσπίζει το σύστημα του ν.1337/1983, ακολουθεί το στάδιο εφαρμογής του (ΑΠΟ ΤΟ ΧΑΡΤΙ ΣΤΟ ΕΔΑΦΟΣ).
Συνοδεύεται από κτηματολογικό πίνακα και διάγραμμα.
Η εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης γίνεται με την εκπόνηση πράξης εφαρμογής, η οποία κυρώνεται με απόφαση του οικείου Νομάρχη (ΓΓπεριφέρειας) και μεταγράφεται στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή αντίστοιχα, εφόσον πρόκειται για περιοχή στην οποία έχει συνταχθεί Εθνικό Κτηματολόγιο, καταχωρείται στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο (βλ. άρ.12, Ν.1337/1983). Δεν δημοσιεύεται.
Κατά την ορθότερη αντίληψη, η πράξη εφαρμογής αποτελεί μια σώρευση, μια δεσμίδα, ατομικών διοικητικών πράξεων, οι οποίες είναι τόσες, όσες και οι ιδιοκτησίες που αποτελούν αντικείμενο των ρυθμίσεών της. Πρόκειται δηλαδή για σωρευτική διοικητική πράξη με την ιδιορρυθμία ότι χρήζει μεταγραφής.
Διέπεται από τους κανόνες των ατομικών διοικητικών πράξεων.
Πρέπει να έχει προηγηθεί και η ακρόαση των θιγόμενων ιδιοκτητών, η οποία εν προκειμένω διαμορφώνεται από τον νόμο 1337/1983 σε ειδική διαδικασία υποβολής ενστάσεων. Άρθρο 12 παρ. 5 περ. γ, ν. 1337/1983.
Η έγκριση της Π.Ε προσβάλλεται με αίτηση ακυρώσεως στο τοπικά αρμόδιο Διοικητικό Εφετείο.
Η εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης πραγματοποιείται σύμφωνα με το άρθρο 12 παρ. 1 του νόμου αυτού με τη σύνταξη, κύρωση και μεταγραφή της πράξης εφαρμογής.
Αντίθετα, το σύστημα πολεοδομικού σχεδιασμού του ν.δ. της 17-7/16-8-1923 υλοποιείται με πράξεις ρυμοτομίας, προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης.
Περιεχόμενο της πράξης εφαρμογής αποτελεί ένα σύνολο ενεργειών προκειμένου να αποκτηθεί η γη και να διατεθεί για τους σκοπούς της παρ. 8 του άρθρου 8 του ως άνω νόμου και κυρίως για την απόκτηση των κοινόχρηστων και κοινοφελών χώρων καθώς και να υλοποιηθεί ο σχηματισμός των οικοδομικών τετραγώνων (ιδιοκτησιών), όπως αυτά προβλέπονται από την πολεοδομική μελέτη.
Αυτό επιτυγχάνεται με την πραγματοποίηση των εισφορών σε γη και χρήμα καθώς και με τις απαιτούμενες τακτοποιήσεις και προσκυρώσεις οικοπέδων και ρυμοτομήσεις ακινήτων.
Δηλαδή η πράξη εφαρμογής περιλαμβάνει το περιεχόμενο των πράξεων ρυμοτομίας, προσκύρωσης και αναλογισμού αποζημίωσης του ν.δ. της 17-7/16-8-1923 και επιπλέον πραγματοποιεί την εισφορά σε γη, αποτελεί το υπόβαθρο για την εισφορά σε χρήμα, προσδιορίζει τις εκτάσεις, που καταλαμβάνονται από κοινωφελείς χώρους κτλ. Γενικά περιλαμβάνει όλες τις ενέργειες, που απαιτούνται για την εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης.
Η πράξη εφαρμογής είναι λοιπόν συνυφασμένη με το θεσμό της εισφοράς σε γη. Δηλαδή, η πράξη αυτή συντάσσεται σε όλες τις περιπτώσεις, κατά τις οποίες η ιδιοκτησία συμμετέχει με εισφορά σε γη στην πολεοδομική ενεργοποίηση μιας περιοχής (οικιστικής). Ο θεσμός της πράξης εφαρμογής και εισφοράς σε γη προβλέπεται μεταξύ άλλων για τις περιοχές ένταξης ή επέκτασης του ν.1337/1983, όπως συμπληρώθηκε με το ν.2508/1997. Η πράξη εφαρμογής συντάσσεται για την περιοχή ή τμήμα της, που αναπτύσσεται ή αναμορφώνεται μόνο με κανονιστικούς όρους δόμησης.
Επειδή αφορά θέμα ειδικό ή τοπικό ΚΥΡΩΝΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟΝ ΟΙΚΕΙΟ ΝΟΜΑΡΧΗ (ΠΛΕΟΝ ΓΓΑΠΔΙΟΙΚΗΣΗΣ), μετά την παρέλευση της 15μερης προθεσμίας για την υποβολή ενστάσεων από τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Λόγω των συνεπειών, που συνεπάγεται σε υφιστάμενα εμπράγματα δικαιώματα, μεταγράφεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο. Με τη μεταγραφή της η πράξη καθίσταται οριστική και αμετάκλητη, καθόσον αμέσως μετά από αυτήν ο οικείος Δήμος/Κοινότητα όπως και το Δημόσιο ή τα ν.π.δ.δ. και κάθε ενδιαφερόμενος μπορούν να καταλάβουν τα νέα ακίνητα που διαμορφώθηκαν με αυτή και περιέρχονται σε αυτούς, εφόσον βέβαια έχουν καταβληθεί οι σχετικές αποζημιώσεις.
Η απόφαση αυτή του Νομάρχη δεν δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως καθότι δεν προβλέπονται τέτοιες διατυπώσεις.
Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΣΥΝΤΑΞΗΣ ΚΑΙ ΚΥΡΩΣΗΣ ΤΗΣ ΠΡΑΞΗΣ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ
Η διαδικασία έκδοσης της πράξης εφαρμογής περιλαμβάνει δύο στάδια :
α) την αρχική φάση συλλογής του πραγματικού υλικού που είναι αναγκαίο για την εφαρμογή του σχεδίου. Στην πρώτη δηλαδή φάση οι κύριοι ή νομείς ακινήτων της υπό πολεοδόμηση περιοχής υποχρεούνται, κατόπιν προσκλήσεως που τοιχοκολλάται στο δημοτικό ή κοινοτικό κατάστημα και δημοσιεύεται στον τύπο, και η οποία συνιστά ουσιώδη τύπο της διαδικασίας, να υποβάλουν δήλωση ιδιοκτησίας στον οικείο δήμο ή κοινότητα.
Με βάση τα στοιχεία που υπέβαλαν οι ιδιοκτήτες συντάσσεται το κτηματογραφικό διάγραμμα και ο κτηματολογικός πίνακας εφαρμογής. Επειδή υπήρξε φόβος συνειδητής προσπάθειας υπονόμευσης των πράξεων εφαρμογής από τους ιδιώτες, με απόκρυψη των ιδιοκτησιακών στοιχείων τους, ο νομοθέτης του ν. 2242/1994 θέλησε κατά το πρώτο αυτό στάδιο συλλογής του υλικού να πιέσει τους ιδιοκτήτες στην υποβολή δήλωσης, επαπειλώντας διάφορες κυρώσεις, ιδίως την απόλυτη ακυρότητα κάθε δικαιοπραξίας εν ζωή σε περίπτωση παράλειψης.
και β) το δεύτερο στάδιο, αυτό της κύρωσης της πράξης.
Στο δεύτερο στάδιο οι ιδιοκτήτες προσκαλούνται πλέον από την αρμόδια υπηρεσία να λάβουν γνώση της συνταχθείσας πράξης εφαρμογής και να υποβάλουν τις τυχόν ενστάσεις τους. Έχουμε εδώ μια έκφανση του συνταγματικού δικαιώματος ακρόασης κατά τη διοικητική διαδικασία, στο πλαίσιο του οποίου παρέχεται στους θιγόμενους ιδιοκτήτες η δυνατότητα να διατυπώσουν τις αντιρρήσεις τους τόσο ως προς την ουσία των επιχειρούμενων ρυθμίσεων όσο και ως προς τη νομιμότητά τους. Ο νόμος προβλέπει σχετικά ότι η πρόσκληση για την υποβολή ενστάσεων γίνεται με δημοσίευση σε μία τοπική εφημερίδα, όταν υπάρχει, και σε μία ημερήσια της Αθήνας ή της Θεσσαλονίκης σε δύο συνεχείς δημοσιεύσεις· κατ’ εξαίρεση προβλέπεται ατομική πρόσκληση, όταν η πράξη εφαρμογής αφορά μεμονωμένη ιδιοκτησία.
Οι ενστάσεις υποβάλλονται σε προθεσμία 15 ημερών που ορίζεται στην πρόσκληση και κινείται από την τελευταία δημοσίευσή της. Με αφορμή απόφαση του ΣτΕ, η οποία αναφερόταν σε διάταξη της σχετικής Υπουργικής Απόφασης που επιβάλλει δημοσίευση της πράξης εφαρμογής μετά την κύρωσή της, υποστηρίζεται ότι η πρόσκληση για την υποβολή ενστάσεων δεν συνιστά ουσιώδη τύπο της διαδικασίας, με αποτέλεσμα η παράλειψή της να μην δημιουργεί πρόβλημα νομιμότητας της πράξης εφαρμογής.
Η πράξη εφαρμογής περιλαμβάνει ολόκληρη την έκταση, στην οποία αναφέρεται η πολεοδομική μελέτη. Σε ειδικές περιπτώσεις και κατόπιν σχετικής γνωμοδότησης του οικείου Νομάρχη, μπορεί να περιορίζεται σε τμήμα της πολεοδομικής μελέτης ή ακόμη και σε μεμονωμένη ιδιοκτησία οπότε και πρόκειται για την καλούμενη μεμονωμένη πράξη εφαρμογής.
Μπορεί να μην είναι μία η ΠΕ αλλά πολλές . Μπορεί επίσης να αφορά μόνο ένα τμήμα της ΠΜ. Καθορίζει συγκεκριμένα για κάθε ιδιοκτήτη την εισφορά του σε γη και σε χρήμα, τους ρυμοτομούμενους κοινωφελείς και κοινόχρηστους χώρους, την τακτοποίηση των μη άρτιων οικοπέδων ή την προσκύρωσή τους ή την υποχρεωτική ανταλλαγή τους.
Η εισφορά σε χρήμα προσβάλλεται με προσφυγή ουσίας στο Διοικητικό πρωτοδικείο . Είναι πράξη που δεν έχει φορολογικό αλλά χωροταξικό χαρακτήρα γι΄αυτό και αναιρετικά ανήκει στο Ε’ τμήμα.
Με την κύρωση της ΠΕ αυτή καθίσταται αμετάκλητη και εώς τον Ν. 3212/2003 δεν επιτρεπόταν κατ΄αρχήν επάνοδος της Διοίκησης ούτε για λόγους νομιμότητας ή ακόμη και για διαφορές ως προς το μέγεθος των ιδιοκτησιών και την εισφορά σε γη και χρήμα. Απλώς οι ιδιοκτήτες μπορούσαν να εγείρουν αγωγή αποζημιώσεως (ΣτΕ 2601/2008).
Η ΑΝΑΚΛΗΣΗ (ΔΙΟΡΘΩΣΗ) ΤΗΣ ΠΡΑΞΗΣ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ
(άρθρο 12 παρ. 7 περ. ε΄ ν. 1337/1983 )
ΣτΕ αποφάσεις 1730-2/2000 . Απώτερη δογματική συνέπεια της άποψης που επικράτησε στη νομολογία είναι ότι κατά της απόφασης περί κύρωσης πράξης εφαρμογής δεν ασκείται παραδεκτά ούτε καν η συνήθης προσφυγή νομιμότητας στον Γενικό Γραμματέα της Περιφέρειας, εφόσον η διοίκηση στερείται παντελώς της εξουσίας διόρθωσης των πράξεων εφαρμογής. Μετά από ορισμένους δισταγμούς, το ΣτΕ δέχθηκε ότι η τυχόν ασκηθείσα προσφυγή νομιμότητας δεν διακόπτει την προθεσμία της αιτήσεως ακυρώσεως, εκτός εάν η διοίκηση εσφαλμένα ενημέρωσε τον ενδιαφερόμενο περί της δυνατότητάς του να την ασκήσει(ΣΤΕ 1161/02).
Σε κάθε περίπτωση, η νομολογία που εισήγαγε η Ολομέλεια ΣτΕ 1730/2000 βρέθηκε να απέχει από την πολεοδομική πραγματικότητα: Οι πράξεις εφαρμογής κατά κανόνα ακολουθούνται από πληθώρα διορθωτικών πράξεων, οι οποίες είναι αναγκαίες λόγω του αριθμού και μεγέθους των σφαλμάτων που έχουν παρεισφρήσει. Πολύ σύντομα αναγκάσθηκε λοιπόν να παρέμβει διορθωτικά ο νομοθέτης. Έτσι, το άρθρο 11 παρ. 1 ν. 3212/2003 ρητά προέβλεψε δυνατότητα κατ’ εξαίρεση διόρθωσης πράξης εφαρμογής που περιέχει παράνομες ρυθμίσεις, ιδίως λόγω πλάνης περί τα πράγματα. Η ρύθμιση αυτή είναι αρκούντως περίπλοκη Στον πυρήνα της, η διάταξη δημιουργεί υποχρέωση της διοίκησης να εκδώσει διορθωτική πράξη όταν πληρούνται οι αυστηρές προϋποθέσεις που τίθενται, ήτοι όταν έχει εμφιλοχωρήσει παρανομία ή πλάνη περί τα πράγματα που αποδεικνύεται από στοιχεία που δεν ήταν γνωστά κατά τον χρόνο κύρωσης της πράξης εφαρμογής ή προκύπτουν από τελεσίδικη δικαστική απόφαση. Εάν δεν χωρήσει η διόρθωση αυτεπαγγέλτως, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να υποβάλει την αίτησή του σε εύλογο χρόνο από την κύρωση της πράξης της οποίας ζητείται η διόρθωση.
Η διορθωτική πράξη θα έχει ως περιεχόμενο την αποκατάσταση της νομιμότητας, με νόμιμο υπολογισμό των οφειλόμενων εισφορών σε γη και χρήμα. Ωστόσο, η διοίκηση δεν προβαίνει υποχρεωτικά σε αυτούσια διόρθωση με επιστροφή της παράνομα αφαιρεθείσας γης στον νόμιμο ιδιοκτήτη της. Ο νόμος δίνει τη δυνατότητα στην αρμόδια αρχή να μετατρέψει την οφειλή σε γη σε χρηματική αποζημίωση, εάν αυτό επιβάλλεται «από τις αρχές της καλής πίστης και της ασφάλειας του δικαίου». Αυτό σημαίνει ότι καταρχήν θα είναι νόμιμη η άρνηση αυτούσιας επιστροφής του τμήματος ιδιοκτησίας που αφαιρέθηκε παράνομα, εάν τρίτο πρόσωπο απέκτησε βάσει της πράξης εφαρμογής νομή του ακινήτου και έχοντας εμπιστοσύνη στη νομιμότητα της πράξης προχώρησε σε θετικές ενέργειες, όπως είναι ιδίως η ανοικοδόμηση, οι οποίες καθιστούν ανεπιεική την επιστροφή της ιδιοκτησίας στον αρχικό της κύριο. Η αιτιολογία εν προκειμένω της σχετικής απόφασης της διοίκησης πρέπει να υπόκειται σε αυστηρό δικαστικό έλεγχο προκειμένου να αποτραπεί μια αυθαίρετα ευνοϊκή ή δυσμενής εφαρμογή του άρθρου 11 παρ. 1 ν. 3212/2003.
Στην πράξη έχει τεθεί ιδίως το ερώτημα εάν η αρμοδιότητα έκδοσης διορθωτικών πράξεων αφορά και τις πράξεις εφαρμογής που κυρώθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 3212/2003. Η απάντηση είναι καταφατική με βάση τις γενικές αρχές του διοικητικού δικαίου: Εφόσον η διόρθωση γίνεται με νέα διοικητική πράξη, κρίσιμο είναι το νομικό καθεστώς που ισχύει κατά τον χρόνο έκδοσης της ανακλητικής πράξης και είναι αδιάφορο το πότε κυρώθηκε η ανακαλούμενη. Κάτι διαφορετικό δεν προκύπτει από τη βούληση του νομοθέτη, ο οποίος αντιθέτως –όπως διαφαίνεται από την εισηγητική έκθεση- απέβλεψε γενικά στη διόρθωση των παράνομων πράξεων εφαρμογής.